Immobilien

Ein Schwerpunkt meiner notariellen Tätigkeit ist das Immobilienrecht.

Ich entwerfe und beurkunde z.B. Kaufverträge und Überlassungsverträge über bebaute oder unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen. Außerdem übernehme ich die Abwicklung für die Vertragsbeteiligten.

Im Bereich des Immobilienrechts gehören daneben auch die Bildung von Wohnungseigentum, der Bauträgervertrag und die Bestellung von Grundpfandrechten und anderen dinglichen Rechten zum Kernbereich meiner notariellen Tätigkeit.

Kaufverträge

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt von der wirtschaftlichen Bedeutung her für die meisten Menschen alle anderen Rechtsgeschäfte in den Schatten. Vom Käufer werden erhebliche Teile des ersparten Vermögens investiert, zusätzlich müssen Darlehen aufgenommen werden.

Ich sorge für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und helfe, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Dies bedeutet insbesondere, dass der Vertrag sicherstellt, dass der Verkäufer seine Immobilie nicht verliert ohne den Kaufpreis zu erhalten und dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn der Eigentumserwerb sichergestellt ist.

Daneben beschaffe ich die zum Grundbuchvollzug erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen und sorge für die Löschung von Hypotheken und Grundschulden, die vom Käufer nicht übernommen werden.

Folgende Aspekte werden in jedem Kaufvertrag geregelt:

  • Sicherung von Leistung und Gegenleistung
  • Lastenfreistellung von grundbuchlichen Belastungen
  • Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel
  • Übergang von Besitz, Nutzung und Lasten

Im Übrigen hängt der Vertragsinhalt davon ab, ob es sich beim Kaufgegenstand um einen Bauplatz, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder etwa um Gewerbeimmobilien handelt.

Bauträgervertrag

Muss das verkaufte Haus bzw. die verkaufte Wohnung noch vom Verkäufer errichtet werden, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag.

Der Verkäufer liefert also nicht nur den Grund und Boden, sondern verpflichtet sich auch zur Errichtung des Gebäudes. Da der Kaufgegenstand vom Käufer noch nicht besichtigt werden kann, müssen eine Baubeschreibung und die Baupläne in die Beurkundung mit einbezogen werden. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt zum Schutz des Käufers in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Die Einzelheiten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Ich überwache auch bei einem Bauträgervertrag die Grundvoraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit und sorge für den lastenfreien Grundbuchvollzug.

Aufgrund der Kombination von Werk- und Kaufrecht sind Bauträgerverträge recht umfangreich, da neben allgemeinen Regelungen des Kaufrechts auch Vereinbarungen enthalten sind zu

  • Gewährleistung
  • Fertigstellungsfristen
  • Abnahme
  • Sonderwünschen

Grundpfandrechte

Ob zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Bau oder Sanierung einer eigenen Immobilie, sehr häufig wird der Investierende sein Vorhaben mit Kreditmitteln finanzieren. Die Absicherung derartiger Kredite erfolgt durch Grundpfandrechte zugunsten des Kreditgebers am Grundstück bzw. am Wohnungseigentum.

Die Absicherung der Kreditgeber am Grundstück bzw. am Wohnungseigentum erfolgt heute überwiegend über Grundschulden. Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel, welches keine Angaben zu dem besicherten Darlehensvertrag enthält. Der Darlehensvertrag wird nicht beurkundet, sondern privatschriftlich zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer geschlossen.

Die Verbindung zwischen der Grundschuld und dem Darlehensvertrag schafft die sog. Zweckerklärung, die ebenfalls schriftlich geschlossen werden kann. Die in der Grundschuld genannten Zinsen sind nicht die Darlehenszinsen. Der Gesamtbetrag aus Nominalbetrag der Grundschuld und Zinsen und Nebenleistungen bestimmt nur, bis zu welchem Höchstbetrag das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss aber nur, was aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Kreditgeber verlangen in der Regel vollstreckbare Grundpfandrechte, d.h. der Gläubiger erhält mit der Urkunde einen vollstreckungsfähigen Titel. Unterbleibt die Rückzahlung des Darlehens, kann der Gläubiger aus der Urkunde Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner einleiten.

Wohnungseigentum

Die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches lassen selbständiges Eigentum an einzelnen Gebäudeteilen regelmäßig nicht zu. Etwas anderes gilt aber dann, wenn das Grundstück nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgeteilt wird.

Nach dieser Aufteilung (sog. Teilungserklärung) gehört die einzelne Wohnung dem jeweiligen Wohnungseigentümer (sog. Sondereigentum), während das Grundstück und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen (sog. Gemeinschaftseigentum) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen gehört.

Der Teilungserklärung ist ein vollständiger Plan des Hauses beigefügt, sodass an Hand dieses Aufteilungsplanes die Zuordnung der Räume zu den einzelnen Wohnungen stets zweifelsfrei möglich ist.

Die Teilungsurkunde regelt dabei regelmäßig nicht nur die genaue Abgrenzung der einzelnen Eigentumswohnungen, sondern über die Gemeinschaftsordnung auch das Zusammenleben der Wohnungseigentümer. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Aussagen zur Verteilung der Kosten der Wohnanlage und zur Verwaltung des Anwesens.

Daneben kann die Gemeinschaftsordnung auch regeln, dass Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa des Grundstücks, einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Derartige „Sondernutzungsrechte“ an Stellplätzen, Gartenflächen etc. ermöglichen eine individuelle Gestaltung der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage.

Ich berate den Eigentümer über die bestehenden rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, entwerfe die Teilungsurkunde nebst Gemeinschaftsordnung und sorge für den grundbuchlichen Vollzug. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich daher vor Vertragsschluss die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung aushändigen lassen. Daneben sollte er auch Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen, da diese Beschlüsse auch für ihn verbindlich werden. Der Hausverwalter führt hierzu eine Beschlusssammlung.

Weitere Gebiete, bei denen ich Sie notariell unterstützen kann: